Qu'est-ce que le bail commercial ?

Toute activité se doit d'identifier juridiquement son siège social. La location du local d'exploitation d'un fonds de commerce se fait par l'entremise d'un bail commercial conclu entre un propriétaire qui met à disposition un bien et un locataire qui s'acquitte d'un loyer pour y exercer son activité.

En accord avec le bailleur, les professionnels libéraux ont aussi la possibilité de contracter un bail commercial afin de bénéficier de son statut protecteur. En effet, l'indemnité d'éviction contribue à compenser la perte de clientèle en cas de rupture à l'initiative du bailleur.

Ce contrat stipule les conditions de location et d'usage du bien ainsi que les droits et obligations des deux parties.

Pour qu'un bail commercial puisse être établi, plusieurs conditions doivent être remplies.

• Le locataire doit obligatoirement exercer une activité commerciale ou artisanale.
• Un fonds de commerce ou un fonds industriel ou artisanal doit être exploité dans le local loué.
• Le contrat doit faire état « des risques naturels et technologiques » et préciser la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le locataire.
• Le caractère commercial du bail ne résulte que du bail lui-même, ce qui signifie qu'il ne dépend ni de l'usage effectif des locaux ni de l'activité qui y est exercée.

Caractéristiques du bail commercial

La forme du bail commercial

Légalement, aucune forme particulière n'est imposée pour qu'un bail commercial soit valide. Les parties sont donc libres d'en choisir la forme, qu'elle soit écrite ou non. Toutefois, pour se prémunir en cas de conflits, il est fortement recommandé de rédiger un bail commercial par écrit. Et afin d'éviter les erreurs, le mieux est de se faire accompagner par un avocat ou un notaire dans la rédaction du contrat.

L'identité des parties du bail commercial

Dans le bail commercial, l'identité du bailleur et du locataire doit être précisée. Il s'agit de spécifier le nom, le prénom et l'adresse de chacune des deux parties.

La destination du bail commercial

La destination du local fait partie des clauses les plus importantes du bail commercial. En effet, elle correspond au type d'activité autorisée à exercer dans le local. Autrement dit, son usage doit correspondre à l'objet du contrat, à la réglementation en vigueur et présenter certaines configurations nécessaires à l'exploitation. C'est pourquoi afin d'éviter toute erreur d'interprétation, la destination du bail commercial doit être indiquée de manière claire et précise.

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La durée du bail commercial

Le bail commercial implique un engagement d'une durée plus ou moins longue nécessaire au développement et au fonctionnement de l'activité. Cette disposition d'ordre public a pour objet de protéger les intérêts du locataire. La conclusion du contrat se fait sur une durée de 3, 6 ou 9 ans selon le choix du locataire. On parle d'ailleurs souvent de « bail en 3-6-9 ». Ainsi, le locataire peut décider de résilier le bail commercial à la fin de chaque période triennale.

La durée légale du contrat est en général de 9 ans minimum. Toutefois, si ce délai est jugé insuffisant par les parties, le bail commercial peut être conclu pour une durée fixe de 10 ou 12 ans, mais non de manière illimitée.

Le montant du loyer du bail commercial

Le bailleur et le locataire sont libres de choisir le montant initial du loyer. Cependant, certaines règles sont à suivre : le montant doit correspondre à la valeur locative du bien immobilier. Il doit également être déterminé ou déterminable, réel et sérieux. La périodicité et le mode de paiement du montant du loyer sont également précisés dans le contrat.

Dans certains cas, un plafonnement du loyer est prévu afin de protéger le locataire. Celui-ci est calculé en fonction de la variation de l'indice de référence mentionné dans le bail commercial :

• l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l'indice du coût de la construction (ICC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
• l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les activités autres que commerciales et artisanales et les professions libérales.

La révision du loyer du bail commercial

Le montant du loyer fait l'objet d'une révision annuelle ou triennale à l'initiative du bailleur ou du locataire afin d'augmenter ou de réduire le montant du loyer en fonction de l'indice de révision indiqué dans le contrat. La révision du loyer doit être demandée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lors du renouvellement du bail, il est possible de déplafonner le loyer sous deux conditions :

• une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (variation de plus de 10 % de la valeur locative et augmentation du chiffre d'affaires)  ;
• Une déspécialisation du bail par le locataire ou un changement d'activité.

La répartition des charges et des travaux

En principe, le propriétaire est chargé de réaliser les travaux les plus importants, mais c'est au locataire qu'il revient de garder le local en état pour l'usage auquel il a été loué. Aussi, c'est ce dernier qui doit effectuer les travaux d'entretien et de réparation.

Quant à la répartition des charges afférentes aux travaux, elle n'est pas obligatoirement indiquée dans le bail commercial. En effet, elle dépend d'une ou de plusieurs clauses spécifiques. En l'absence de précision dans le contrat, c'est le droit commun qui s'applique pour déterminer la part de chaque partie.

Les obligations respectives du bailleur et du locataire

Chaque partie au contrat de bail commercial a des obligations à respecter. Le bailleur doit informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, l'existence éventuelle de sinistres et les risques de pollution des sols. Il doit aussi réaliser un diagnostic de performance énergétique, DPE, et un état prévisionnel des travaux à réaliser dans les trois prochaines années. Toutes ces informations doivent apparaître dans les annexes obligatoires du bail commercial. Selon la loi Pinel du 18 juin 2014, le bailleur a également pour obligation :

• d'établir un état des lieux à l'entrée et à la sortie du bien immobilier ;
• de communiquer au locataire un inventaire précis des charges, taxes, impôts et redevances en rapport avec le bien loué ;
• de transmettre un avenant permettant de notifier les changements liés au renouvellement du bail.

Quant au locataire, il doit en contrepartie payer le loyer au bailleur, utiliser le local loué de manière raisonnable et respecter la destination indiquée dans le bail commercial.

Le renouvellement du bail commercial

Le droit au renouvellement fait partie des principales caractéristiques du bail commercial. Le renouvellement n'est possible que lorsque le bail commercial prend fin. Le locataire doit faire la demande de renouvellement dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du contrat, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose également d'un droit de révision du montant du loyer au moment du renouvellement du bail. Les nouvelles conditions seront alors décrites dans l'avenant au contrat de bail commercial qui doit notamment comporter le nouveau montant du loyer et la durée du bail renouvelé.

La transmission du bail commercial

Il est possible de transmettre son bail commercial à un tiers. Cela peut arriver en cas de rachat d'une entreprise ou d'un fonds de commerce, par exemple. Si le bail commercial est cédé à une tierce personne, la durée du bail (et donc sa date de fin) reste inchangée, et la possibilité de renouvellement est transmise au nouvel acquéreur. Le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession d'un bail commercial, mais il est important de noter que les obligations du locataire liées au bail commercial sont transmises également lors de celle-ci.

Quels sont les motifs pour résilier un bail commercial ?

Le bail commercial peut être résilié par le bailleur ou par le locataire. La résiliation peut se faire soit à l'expiration d'une période triennale, soit à l'échéance du contrat. Certaines situations peuvent cependant faire exception et être l'occasion d'une résiliation anticipée. Que la demande de résiliation du bail commercial émane du locataire ou du propriétaire, des délais de préavis devront être respectés en fonction des motifs de résiliation.

La résiliation du bail commercial de la part du locataire est possible dans les cas suivants :

• en cas de départ à la retraite ;
• en cas d'invalidité ou de handicap ;
• en cas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ;
• en cas de prolongation du contrat par reconduction tacite ;
• à l'amiable ;
• en cas de cessation d'activité pour dépôt de bilan.

Il est à noter qu'en cas de décès du locataire, le contrat de bail commercial n'est pas automatiquement résilié. Il est transmis aux héritiers qui devront attendre la fin d'une période triennale pour faire une demande de résiliation.

Quant au bailleur, il peut résilier le bail commercial pour les motifs suivants :

• pour reconstruire ou surélever l'immeuble existant ;
• pour réaliser des travaux dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
• en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ;
• en cas de faute du locataire et du non-respect de ses obligations contractuelles ;
• pour réaffecter le local commercial à usage d'habitation.

Attention, un propriétaire faisant une demande de résiliation de bail commercial s'expose toutefois au paiement d'indemnités d'éviction en faveur de son locataire.

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